Kolaż zdjęć

  • Licencjonowani zarządcy nieruchomości...

    Licencjonowani zarządcy nieruchomości Admin s.c. - fachowe porady prawne

Zakres działalności

Dostępne strony

Kontakt

ul. Warszawska 8/12a

87-100 Toruń

tel.: 56 657 50 70 (~69)

   fax: 56 661 54 84                                            

  kom: 501 75 40 25  

adres e-mail:
biuro@biuroadmin.com

Ścieżka nawigacji

Treść strony

Przy pomocy zamieszczonego poniżej formularza, mogą Państwo zapytać o szczegóły dotyczące naszych usług lub zadać pytanie z zakresu prawa mieszkaniowego, funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i zarządzania nieruchomościami. Na stronie internetowej, w przeciągu tygodnia od zgłoszenia, odpowiemy na wszystkie pytania dotyczące spraw ogólnych, mogących interesować szersze grono gości naszej strony. W sprawach indywidualnych i szczególnie skomplikowanych proponujemy Państwu odpłatne doradztwo naszych zarządców.

Pytanie: Niedawno wykupiłem lokal mieszkalny od właściciela kamienicy. W kamienicy tej jest w sumie 12 mieszkań, a dwa z nich wykupione zostały już dwa lata temu przez innych mieszkańców kamienicy. Całą kamienicą administruje opłacany przez nas człowiek, który nie jest licencjonowanym zarządcą. Na jego wynagrodzenie i pozostałe koszty składamy się proporcjonalnie do naszych udziałów we własności. Mam dwa pytania: 1. Czy człowiek bez licencji może zarządzać naszą kamienicą? 2. Czy nie powinniśmy utworzyć wspólnoty mieszkaniowej?

Odpowiedź: Najistotniejsza jest odpowiedź na pytanie drugie. Już z chwilą sprzedaży przez dotychczasowego właściciela kamienicy pierwszego lokalu mieszkalnego w Państwa kamienicy powstała wspólnota mieszkaniowa. Powstała z mocy prawa i istnieje pomimo, że nie jesteście Państwo świadomi tego faktu. Z chwilą powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali zobowiązani są postępować zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Najistotniejsza dyrektywą tej ustawy jest powołanie zarządu wspólnoty. Jeśli w akcie notarialnym o wyodrębnieniu pierwszego lokalu nie określono sposobu zarządu częścią wspólną nieruchomości, to w myśl Art. 20. 1. wspomnianej ustawy, „…właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna, wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.” Z treści pytania wynika, że do tej pory działacie Państwo nie jak wspólnota mieszkaniowa, a jak współwłaściciele nieruchomości, co było by zgodne z prawem, gdyby wszystkie trzy osoby kupiły nie wyodrębniony lokal, a jedynie udział we własności nieruchomości, co często się zdarza. W przedstawionej sytuacji lokale zostały jednak wyodrębnione i mają tu zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. W związku z tym powinniście Państwo niezwłocznie wybrać zarząd i dopełnić formalności niezbędnych dla zgodnego z prawem funkcjonowania wspólnoty (złożyć wniosek o nadanie numeru NIP, REGON i założyć konto bankowe). Jeśli wybierzecie Państwo zarząd spośród właścicieli i nie będzie on czuł się na siłach zarządzać częścią wspólną nieruchomości, to za zgodą wspólnoty można odpłatnie zlecić tzw. „obsługę zarządu” profesjonalnej firmie. Można też powierzyć pełnienie funkcji zarządu licencjonowanemu zarządcy, zgodnie z przepisem, że członkiem zarządu może być osoba fizyczna spoza grona właścicieli. Pierwszy wariant stosowany jest najczęściej we wspólnotach liczących kilkunastu lub kilkudziesięciu właścicieli, a drugi we wspólnotach składających się z kilku właścicieli. Odpowiadając na pytanie pierwsze należy stwierdzić, ze stosowany przez Państwa sposób zarządzania byłby dopuszczalny, gdyby nie nastąpiło wyodrębnienie lokali, ale i w tym przypadku zatrudniony administrator powinien bezwzględnie posiadać licencję zawodową zarządcy nieruchomości.
Pytanie: Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Odpowiedź: Wspólnota mieszkaniowa, to stosunkowo nowy i nie dla wszystkich zrozumiały termin, wprowadzony ustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. Nr 85 z 1994 roku z późniejszymi zmianami). Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele nieruchomości (budynku lub budynków), pod warunkiem, że przynajmniej jeden z lokali tej nieruchomości jest wydzielony (używa się też terminu: wyodrębniony). Z wydzieleniem lokalu mamy do czynienia np. w sytuacji, gdy któryś z dotychczasowych najemców wykupi swoje mieszkanie w budynku komunalnym. Sporządzenie umowy notarialnej o wydzieleniu i kupnie lokalu mieszkalnego pomiędzy nowym właścicielem mieszkania i dotychczasowym właścicielem całej nieruchomości (osobą fizyczną, gminą, miastem), to moment, w którym z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa tej nieruchomości. Termin „z mocy prawa” oznacza, że wydzielenie lokalu jest jedynym warunkiem powstania wspólnoty, która od tego momentu istnieje niezależnie od woli jej członków. Aby wspólnota mieszkaniowa działała zgodnie z przepisami prawa i mogła podejmować decyzje, potrzebne jest jedynie załatwienie pewnych formalności jak np. nadanie wspólnocie numerów REGON i NIP, założenie konta bankowego do rozliczeń wspólnoty czy wybór zarządu. W praktyce często bywa tak, że po wykupieniu jednego, lub nawet kilku mieszkań w danym budynku wspólnota mieszkaniowa nie działa formalnie, choć przecież, jak wyjaśniłem wcześniej, istnieje z mocy prawa. W takiej sytuacji każdy z właścicieli może, a właściwie powinien, zabiegać o ustanowienie zarządu wspólnoty. Jeżeli zarząd wspólnoty nie został powierzony wcześniej (w umowie notarialnej o wyodrębnieniu pierwszego lokalu) osobie fizycznej lub firmie zajmującej się profesjonalnym zarządzaniem, to można to zrobić na mocy uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza. Drugim sposobem powołania zarządu jest uchwała właścicieli , o powierzenie zarządu wyłącznie osobie fizycznej. W tym przypadku członkiem zarządu może być właściciel lokalu lub osoba spoza grona właścicieli. Ten drugi sposób dotyczy wyłącznie tzw. dużej wspólnoty, czyli wspólnoty w nieruchomości, gdzie liczba lokali wyodrębnionych łącznie z niewyodrębnionymi wynosi więcej niż siedem. W przypadku mniejszej liczby lokali mamy do czynienia z tak zwaną małą wspólnotą, której zarządzanie odbywa się na zasadach prawnych dotyczących współwłasności nieruchomości z Kodeksu cywilnego Gdy zarząd jest już powołany i są załatwione wszystkie niezbędne formalności urzędowe wspólnota mieszkaniowa może już działać, a przede wszystkim - podejmować uchwały, które są podstawą tego działania.
PYTANIA I ODPOWIEDZI

Stopka adresowa

Wszystkie treści serwisu będące przedmiotem praw autorskich, o ile nie jest to stwierdzone inaczej,
są dostępne na licencji Creative Commons Uznanie Autorstwa 4.0 Polska.

2008-2018 Biuro Nieruchomości Admin S.C., 87-100 Toruń, ul. Warszawska 8/12a

przewiń stronę do góry